Algunes són més conegudes per haver tingut una major repercussió en els mitjans de comunicació, com poden ser les clàusules sòl, atribució de totes les despeses al consumidor, els interessos de demora abusius…, però altres no ho són tant, com les de venciment anticipat o les hipoteques multidivisa. Tanmateix, totes tenen en comú la desprotecció del propietari adquirent.
Quan és abusiva una clàusula?
Quan concorren els 3 requisits següents:
- que no es negociï individualment
- que vulneri el principi de bona fe
- que causi un important desequilibri entre els drets i obligacions de les parts.
1. Clàusula sòl:
a. Concepte:
S’entén per clàusula sòl qualsevol estipulació inclosa en un contracte de préstec o crèdit hipotecari a tipus variable, que limiti a la baixa la variabilitat del tipus d’interès del contracte.
Es a dir, encara que el tipus d’interès se situï per sota d’un determinat topall (o “sòl”) que s’ha fixat en el contracte, el consumidor seguirà pagant uns interessos mínims que equivalen a aquest topall, sense que li resulti aplicable un tipus inferior.
b. Els Tribunals han dit:
El Tribunal Suprem, en sentència de 9 de maig de 2013, va considerar abusives determinades clàusules sòl, quan els consumidors no havien estat adequadament informats en relació a la càrrega econòmica i jurídica que aquestes clàusules representaven; tanmateix, va limitar en el temps els efectes de la declaració de nul·litat, de tal forma que tan sols produiria efectes de cara al futur, o sigui, a partir de la data de la sentència (9 de maig de 2013).
No obstant, la sentència més important sobre la qüestió ha estat, sens dubte, la del Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE), de 21 de desembre de 2016 que, considerant que la jurisprudència del Tribunal Suprem espanyol és incompatible amb el Dret de la Unió, estableix la retroactivitat total en la devolució dels interessos indegudament cobrats en virtut de la clàusula sòl.
En definitiva, el TJUE estableix que, en cas de que la clàusula sòl sigui declarada nul·la per un Tribunal espanyol, la devolució del cobrat de més s’ha d’efectuar des de l’inici i no des de maig de 2013.
Consulteu la notícia d’aquesta Cambra del dia 22 de desembre de 2016.
2. Atribució al consumidor de totes les despeses de la concertació del contracte de préstec:
a. Concepte:
Són aquelles clàusules en virtut de les quals es traslladen al consumidor les despeses del contracte, tals com aranzels de notari, de Registre de la Propietat i despeses de gestió.
b. Els Tribunals han dit:
La sentència del Tribunal Suprem de 23 de desembre de 2015, recorda que, en allò que respecta la formalització d’escriptures notarials i la seva inscripció [la qual inscripció és necessària per a la constitució de la garantia real], que tant l’aranzel dels notaris, com el dels registradors de la propietat, atribueixen l’obligació de pagament al sol·licitant del servei a favor del qual s’inscrigui el dret.
I qui te l’interès principal en la documentació i inscripció de l’escriptura de préstec amb garantia hipotecària és, sens dubte, el prestamista (el banc), doncs així: a) obté un títol executiu, b) constitueix la garantia real i c) adquireix la possibilitat d’execució especial.
En conseqüència, aquestes clàusules no sols no permeten una mínima reciprocitat en la distribució de les despeses produïdes como a conseqüència de la intervenció notarial i registral, sinó que fan recaure la totalitat de despeses sobre l’hipotecat. Encara que el beneficiat pel préstec és el client, no es pot perdre de vista que la garantia s’adopta en benefici del prestamista (el banc). Això comporta que es tracti d’una estipulació que ocasiona al client consumidor un desequilibri rellevant.
A més, aquestes clàusules, en la legislació sobre consumidors i usuaris, apareixen expressament recollides en el catàleg de clàusules abusives.
3. Arrodonir a l’alça el tipus d’interès:
a. Concepte:
És una clàusula inclosa en els préstecs amb interès variable, per la qual la variabilitat de l’interès, referit a l’Euribor, fa que la pujada o baixada d’aquest, més el coeficient aplicat, doni com a resultat un tant per cent fraccionat o amb nombrosos decimals (ex. un 4,456 %).
En aquests casos la clàusula estableix que, per simplificar les operacions matemàtiques, l’interès s’incrementarà automàticament a un 1/4 de punt o fins i tot a ½ punt (en l’exemple que hem posat, d’un 4,456% passaria al 4,50 % o al 4,75 %).
Es tracta d’una clàusula abusiva si tan sols beneficia el banc i perjudica al deutor.
b. Els Tribunals han dit:
Destaca la sentència del Tribunal Suprem de 2 de març de 2011, que va estimar abusives les fórmules d’arrodoniment a l’alça de les fraccions de punt, al causar un desequilibri important dels drets i obligacions contractuals de les parts, considerant-la greument perjudicial per al consumidor, doncs únicament pot beneficiar al banc.
Tal desequilibri, provocat pel banc, s’ha de qualificar com a contrari a la bona fe, al no poder optar per l’arrodoniment a la fracció decimal més pròxima o al quart de punt més pròxim, que fàcilment permetria repartir entre el banc i el client l’oportunitat de beneficiar-se de l’arrodoniment.
La sentència que s’ha comentat manté el criteri que ja va establir el propi Tribunal Suprem en anterior sentència de 4 de novembre de 2010.
Actualment la Llei 44/2002, de 22 de novembre, de reforma del mercat financer, estableix que es pot pactar l’arrodoniment del tipus d’interès sempre que no superi 1/8 de punt (és a dir, 0,125 %) i es pacti a l’alça i a la baixa.
4. Clàusula de venciment anticipat:
a. Concepte:
És aquella per la qual, si el deutor deixa de pagar les quotes del préstec, el banc es reserva el dret de donar per resolta l’operació i exigir-li la devolució de la totalitat de les quotes adeutades de la totalitat del préstec.
b. Els Tribunals han dit:
La sentència més important al respecte ha estat la recentment dictada pel Tribunal de Justícia de la Unió Europea (TJUE), de 26 de gener de 2017, que dóna potestat als jutges per declarar nul·les aquestes clàusules en els contractes d’hipoteca, fins i tot en el cas de que no hagin estat aplicades.
Per saber més sobre aquesta sentència, us adrecem a la notícia publicada per aquesta Cambra el 26 de gener de 2017.
5. Interessos de demora
a. Concepte:
Els préstecs tenen un interès remuneratori, que és el que es pacta per a la devolució del diner prestat, i un interès moratori, que és el previst per al cas d’impagament de les quotes de devolució de la hipoteca.
La clàusula serà nul·la quan els interessos de demora que constin en el contracte d’hipoteca siguin declarats abusius.
b. Els Tribunals han dit:
S’ha de citar la important sentència del Tribunal Suprem de 3 de juny de 2016, en la qual s’estableix doctrina jurisprudencial en el sentit de considerar abusius els interessos moratoris que excedeixin en dos punts als interessos remuneratoris.
Apart de la sentència judicial referida, és de destacar la Resolució de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 25 de setembre de 2015, per la qual es confirma la denegació d’inscripció d’una escriptura de préstec hipotecari en la qual es va pactar un interès de demora superior a 3 vegades l’interès legal en el moment de la firma (10,5%).
6. Índex de referència IRPH Caixes i Entitats
a. Concepte:
En aquesta clàusula es pactava l’ Índex de Referència de Préstecs Hipotecaris de Caixes i Entitats (IRPH), per a referenciar els préstecs hipotecaris a interès variable. Era un índex similar a l’EURIBOR, però que va resultar ser més car per al consumidor.
Aquest índex, juntament amb l’ IRPH Bancs, va ser eliminat per la Orden del Ministerio de Economía y Hacienda, de 28 d’octubre de 2011 i per la Llei 14/2013, de 27 de setembre.
b. Els Tribunals han dit:
En vàries sentències els Tribunals han considerat que aquesta clàusula no va ser negociada individualment entre les parts, que va adreçada a una pluralitat de clients i que es imposada pel banc. El client es limita a signar un contracte d’adhesió.
Per altra part, es considera abusiva per quan l’IRPH és un índex manipulable per una de les parts, doncs el banc té possibilitat d’influir en l’elaboració de l’índex al ser les entitats financeres les que faciliten les dades al Banc de España per a que fixi i determini mensualment l’índex.
A més el client, en el moment de signar la hipoteca, no va ser informat de que l’entitat tenia capacitat d’influir en l’elaboració de l’índex de referència que regiria el pagament dels interessos, lo qual va determinar que no pogués tenir un coneixement real de les seves obligacions de pagament, i especialment no va poder tenir un coneixement raonablement complet de cóm juga o pot jugar la clàusula de l’IRPH en l’economia del seu contracte.
A títol d’exemple podem citar les següents sentències: Audiència Provincial d’Álava de 10 de març de 2016; Audiencia Provincial d’Álava de 31 de maig de 2016; i Jutjat Mercantil Nº 3 de València de 18 de novembre de 2015.
7. Subrogació d’adquirents
a. Concepte:
És aquella clàusula per la qual el consumidor no pot vendre la finca hipotecada sense autorització expressa del banc.
b. Els Tribunals han dit:
Aquestes clàusules han estat declarades abusives i per tant nul·les, doncs alteren la reciprocitat del contracte. A títol d’exemple, la sentència del Tribunal Suprem de 16 de desembre de 2009.
8. Submissió a fur:
a. Concepte:
Aquestes clàusules estableixen que, en cas de desacord amb l’entitat financera, s’ha d’interposar la demanda contra ella en els Tribunals de Justícia que l’esmentada entitat designi, imposant al client la renúncia al fur que li pogués correspondre per llei.
b. Els Tribunals han dit:
Aquesta clàusula té la consideració d’abusiva i en conseqüència nul·la, per no haver estat negociada individualment, a més a més, causa en detriment i perjudici del consumidor, un desequilibri important i injustificat dels seus drets i obligacions.
Se citen com exemples la sentència del Tribunal Suprem de 23 de desembre de 2015 i la sentència de l’Audiència Provincial de Barcelona de 5 de febrer de 2015.
9. Comissions per posicions deutores:
a. Concepte:
És la clàusula que autoritza a l’entitat financera a reclamar una determinada quantitat per cada quantitat vençuda i no pagada.
b. Els Tribunals han dit:
Aquestes clàusules han estat declarades nul·les per abusives quan la quantitat cobrada no respon al cost real de la reclamació de posicions deutores. Citem al respecte la sentència del Jutjat Mercantil de San Sebastián de 2 de febrer de 2016.
Com també s’aprecia abusivitat de la clàusula al transformar-se en una espècie de penalització per l’impagament al qual ha de fer front el deutor al marge dels interessos de demora, i no va permetre que el client, en el moment de la firma de la hipoteca, conegués quin tipus de deute, al menys el seu import mínim, donaria lloc a la possibilitat de reclamar amb la consegüent comissió, lo qual no compleix amb la necessitat de que es faciliti al consumidor la informació transparent abans de la firma. Sentència del Jutjat Contenciós-Administratiu de Vitòria-Gasteiz de 30 de juny de 2016.
10. Clàusula multidivisa:
a. Concepte:
En aquest tipus d’hipoteques el client contracta el préstec en euros, però les quotes i la quantitat a amortitzar es recalculen periòdicament en la divisa elegida, que pot ser en yens japonesos, francs suïssos o altres, mitjançant l’aplicació de l’índex denominat “libor”.
A causa de les fluctuacions monetàries, tot allò que baixi l’euro davant la divisa elegida representa perjudici per al client deutor. D’aquesta forma, després d’haver pagat les quotes mensuals corresponents a cada any, s’ha donat la circumstància que el client deu en euros una suma més elevada del diner que va rebre al contractar el préstec.
Degut a la forta volatilitat dels mercats de divises, les conseqüències per alguns hipotecats han estat desastroses. Donat que els immobles van baixar de preu i les quantitats a pagar al banc per a l’amortització de la hipoteca es van multiplicar, el client, al no poder pagar les quotes, es va veure abocat a l’execució hipotecària, la qual no cobreix el deute, perd el pis i segueix devent al banc la major part del préstec rebut.
b. Els Tribunals han dit:
Els Tribunals de Justícia han considerat que aquests contractes combinen un préstec hipotecari amb un producte financer, al qual s’ha d’aplicar la MiFID (normativa europea de protecció a l’inversor, Directives 2004/39/CE i 2006/73/CE), en base a la qual l’entitat financera ha d’avaluar els coneixements i experiència del client, advertint-lo dels riscos de negociar en el mercat de divises.
La sentència de 22 de juliol de 2015 de l’Audiència Provincial de Madrid, va declarar nul·la la clàusula multidivisa al apreciar la falta de experiència del client i la seva falta de coneixement sobre un dels elements essencials del contracte, degut a la inexistència d’informació precontractual per part del banc.
Font: Consejo General del Poder Judicial / Adicae / Unive / Serveis Jurídics de la Cambra de Propietat Urbana de Reus.