/* google analytics */

A continuació s’exposa el concepte de clàusula abusiva, els seus efectes i quines són les clàusules abusives més freqüents declarades pels Tribunals.

1. Què és una clàusula abusiva? Una clàusula abusiva es aquella que no ha estat negociada individualment amb el consumidor i que, en contra de la bona fe, causa un desequilibri important en els drets i obligacions de les parts contractants.

2. Efectes. La declaració d’una clàusula com a abusiva per part dels Tribunals, pot tenir per efecte l’arxivament de l’execució hipotecària o bé retrotraure l’execució hipotecària amb la finalitat de que es recalculi el deute..

3. Clàusules que provoquen l’arxivament de l’execució hipotecària:

a.    Clàusula de venciment anticipat. Són les que faculten al banc per a declarar vençut el préstec abans del termini pactat i reclamar anticipadament l’import de totes les quotes adeutades quan es donen determinades circumstàncies, com pot ser l’ impagament d’alguna de les quotes.

El Tribunal de Justícia de la Unió Europea i el Tribunal Suprem han admès la validesa de les clàusules de venciment anticipat, si bé ha de concórrer un incompliment greu per part del deutor d’alguna de les seves obligacions de naturalesa essencial.

b.    Renúncia a notificació al deutor en cas de cessió del préstec. Aquesta clàusula pot provocar l’arxivament de l’execució hipotecària si el préstec ha estat cedit i és el banc qui inicia el procediment judicial sense ser ja el creditor del deute. En aquests casos s’entén que el banc no té legitimació per a reclamar un deute del qual ja no n’és titular.

4. Clàusules l’efecte del qual es retrotraure l’execució hipotecària a l’ objecte de que es recalculi el deute:

a.    Clàusula en divises. Són aquelles clàusules en les que tant el capital que es presta com les quotes de pagament es pacten en una moneda diferent al euro. En aquests casos, les quotes i el capital prestat fluctuen permanentment amb la cotització de la divisa, de tal forma que tant el capital como les quotes varien, podent en alguns casos sobrepassar l’ import del capital prestat al deutor, amb lo qual s’ incrementa el deute.

En aquests supòsits, el banc ve obligat a recalcular el deute des de la data de la firma de l’ escriptura d’ hipoteca.

b.    Interessos de demora declarats abusius.  Existeixen diverses resolucions judicials que han conceptuat com abusius interessos de demora molt elevats –ja sigui del 18%, 19%, 20%, i fins i tot del 16%–, considerant-los desproporcionats respecte l’ incompliment del deutor. Como a conseqüència, el banc pot venir obligat a recalcular el deute establint com interès de demora l’ interès legal del diner.

c.    Clàusula sòl. En aquestes es pacta un interès mínim –encara que sigui a interès variable- i la hipoteca queda subjecta a aquest mínim encara que l’índex variable baixi per sota de dit mínim.

Aquestes clàusules poden ser declarades nul·les quan la hipoteca s’ha pactat sense la corresponent transparència, en el qual cas el banc pot venir obligat a recalcular l’ interès aplicant el diferencial pactat però sense topall mínim (sòl).

d.    Arrodoniment a l’alça. Mitjançant aquesta clàusula es pacta que el tipus d’ interès aplicable al deutor hipotecat s’arrodonirà sempre a l’ alça, a l’ objecte de que resultin punts sencers (1), mitjos punts (0,50) o quarts de punt (0,25), i no fraccions diferents.

e.    Càlcul d’ interès mitjançant la fórmula denominada 360/365. Calcula el l’ interès diari en base a l’ any comercial –que és de 360 dies-, si bé per a l’obtenció de l’interès mensual, multiplica el resultat de l’interès diari pels dies reals (365).

Font: Directiva 93/13/CEE del Consell, de 5 d’abril de 1993, sobre las clàusules abusives en els contractes celebrats amb consumidors; i Llei General Defensa Consumidors i usuaris, art. 82. 5.

Serveis Jurídics de la Cambra de la Propietat Urbana de Reus.

Serveis als Propietaris i Comunitats de propietaris

Comunitats de propietaris

Assessoria legal i defensa jurídica

Assegurances

Administració de finques i patrimonis

Fiances

Contractes de lloguer i altres

Compravenda i lloguer

Assessoria i gestió fiscal

Cèdules d’habitabilitat i certificacions energètiques

Oficina Reus

Plaça de Catalunya 5

43201 Reus

977 127 700

Oficina Cambrils

Plaça de la Vila 12

43850 Cambrils

977 792 056

La Cambra més social