/* google analytics */

El Tribunal Suprem ha fixat doctrina segons la qual l’entitat bancària ha de respondre de les quantitats anticipades lliurades pels compradors d’habitatges sobre plànol, que no hagin estat ingressades en un compte especial ni avalades per la promotora, tal com estableix la Llei 57/1968.

1. Antecedents.

1.1. El mes d’octubre de 2004 un particular va subscriure amb la promotora un contracte de compravenda d’un habitatge en construcció, en el que s’hi va incloure una clàusula en la que dita promotora s’obligava a lliurar l’habitatge en un termini de 24 mesos a comptar de la signatura del contracte.

1.2. La part compradora va lliurar a la promotora, a compte del preu i en diversos pagaments, la suma total de 38.400,55 €. L’esmentada quantitat va ser ingressada en un compte corrent que la promotora tenia a l’entitat bancària codemandada.

1.3. En data 12 de novembre de 2010 la compradora va presentar demanda contra la promotora i contra l’entitat bancària, interesant que se la tingués per desistida del contracte i es condemnés solidàriament a ambdues demandades a restituir les quantitats lliurades a compte del preu més interessos des de la data del primer ingrés.

1.4. El Jutjat de 1ª Instància va estimar parcialment la demanda, va donar per desistida del contracte a la compradora por incompliment del termini de lliurament per part de la promotora demandada, donat que l’obra ni tan sols s’havia acabat en el moment de dictar-se la sentència, i va condemnar a l’esmentada promotora i a l’entitat de crèdit codemandada, solidàriament, a restituir les quantitats anticipades en tant en quant havia finançat la construcció de la promoció mitjançant un préstec amb garantia hipotecària i avalat els costos d’urbanització, fets dels qual cabia deduir que va ser coneixedora de l’incompliment de la promotora -que només tenia un compte, no l’ especial, en el qual els compradors realitzaven els seus ingressos- i que, malgrat això, no la va advertir ni la va exigir que presentés aval o assegurança en garantia.

1.5. La sentència de primera instància va ser recorreguda en apel·lació per l’entitat de crèdit codemandada, i la Audiència Provincial va estimar el seu recurs, absolent-la de totes les pretensions formulades en la seva contra, considerant que no existia cap obligació legal que imposés a l’entitat de crèdit el deure d’exigir a la promotora l’obertura d’un compte especial per ser una obligació de la promotora, la qual ben bé podia haver preferit subscriure les garanties (aval o assegurança) amb una altre entitat.

1.6. Contra aquesta sentència el comprador va interposar recurs extraordinari per infracció processal i recurs de cassació, que va ser estimat pel TS.

2. Doctrina jurisprudencial del Tribunal Suprem.

El Tribunal Suprem -en les importants sentències de 21 de desembre de 2015, 9 de març de 2016 i 8 d’abril de 2016-, ha dictaminat la responsabilitat solidària de les entitats bancàries amb les promotores en fallida, tot el qual suposa que si el banc no exigeix un aval o garantia a l’empresa i l’obertura d’un compte especial, respondrà davant els compradors pel total de les quantitats anticipades ingressades a compte.

La doctrina jurisprudencial queda fixada de la següent forma:

“En les compravendes d’habitatges regides per la Llei 57/1968 les entitats de crèdit que admetin ingressos dels compradors en un compte del promotor, sense exigir l’obertura d’un compte especial i la corresponent garantia, respondran davant els compradors pel total de les quantitats anticipades pels compradors i ingressades en el compte o comptes que el promotor tingui oberts en l’esmentada entitat”.

La jurisprudència del Tribunal Suprem sobre la Llei 57/1968, conformada sobretot a rel de les situacions creades per la crisi econòmica i financera (promotors en concurs i compradors que havien anticipat quantitats però que no rebrien els habitatges), està presidida pel rigor amb que dita llei, anterior a la Constitució, protegia als compradors d’habitatges per a ús residencial, rigor que la Constitució va reforçar en els seus arts. 47 (dret a gaudir d’un habitatge digne i adequat) i 51 (defensa dels consumidors i usuaris), segons es va establir per la Sentència del propi T. S. de 20 de gener de 2015.

Conclouen les sentències del Tribunal Suprem que l’entitat de crèdit ha de respondre per incompliment de les seves obligacions legals, doncs va saber o tenia que saber que els compradors estaven ingressant quantitats a compte del preu dels habitatges de la promoció, tenia la obligació legal d’obrir un compte especial i separat, degudament garantit, i per no haver-ho fet va incórrer en la responsabilitat específica que estableix l’art. 1-2ª de la Llei 57/1968.

3. Per què és interessant aquesta Jurisprudència?

Anteriorment els afectats únicament tenien la possibilitat de reclamar al promotor i, per tant, s’havien d’afrontar a un concurs de creditors i principalment a la insolvència de dit promotor.

El Tribunal Suprem ha obert un escenari en el qual els afectats poden reclamar, per incompliment legal, la devolució dels pagaments a l’entitat bancària que va permetre que dit promotor no obrís un compte especial, i, sobretot, que no garantís dites sumes mitjançant un aval o assegurança.

En conseqüència, des del pronunciament d’aquestes sentències, el comprador que es trobi en aquesta situació té oberta una viabilitat jurídica per a exercitar la reclamació no tan sols davant el promotor, que presumiblement es trobarà en concurs o en insolvència, sinó també davant l’entitat bancària.

4. Nota relativa a la normativa legal.

S’ha de tenir en compte que, en l’actualitat, la Llei 57/1968 ha estat derogada per la  Llei 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras, que va entrar en vigor l’1 de gener de 2016 i que ha estat desenvolupada pel Real Decreto 1060/2015, de 20 de noviembre, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras.

Font: Serveis Jurídics de la Cambra de la Propietat Urbana de Reus.

Sentències del Tribunal Suprem de 21-12-2015; 9-3-2016 i 8-4-2016.

Poder Judicial.

Serveis als Propietaris i Comunitats de propietaris

Comunitats de propietaris

Assessoria legal i defensa jurídica

Assegurances

Administració de finques i patrimonis

Fiances

Contractes de lloguer i altres

Compravenda i lloguer

Assessoria i gestió fiscal

Cèdules d’habitabilitat i certificacions energètiques

Oficina Reus

Plaça de Catalunya 5

43201 Reus

977 127 700

Oficina Cambrils

Plaça de la Vila 12

43850 Cambrils

977 792 056

La Cambra més social