¿A quién corresponde pagar la reparación?
Nos hallamos ante un supuesto muy frecuente en las comunidades de propietarios.
La terraza es elemento privativo cuyo uso está atribuido al dueño del piso, generalmente un ático, y a su vez, esta terraza tiene la función de cubierta del edificio.
La pregunta frecuente es: ¿a quién corresponde su reparación?
En estos casos, el punto esencial está en determinar la índole o la razón de la avería.
Si de lo que se trata es de hacer reparaciones propias del mantenimiento de la terraza, será cuestión del propietario. Pero si el defecto es estructural, si afecta a la propia configuración de la terraza como elemento de la construcción, debe ser reparado a costa de los fondos comunes.
Este el criterio que el Tribunal Supremo sustenta como jurisprudencia aplicable en estos casos y que viene claramente expresado en una reciente e interesante sentencia de 23 de enero de 2024.
El hecho de que los daños que se causaron se deban al mal estado de la tela asfáltica, que asegura la impermeabilización del edificio, y que esta se encuentre situada bajo el suelo de la terraza que sirve de cubierta del edificio, determina su naturaleza común al ser uno de los elementos esenciales de la comunidad de propietarios (tal como los cimientos o la fachada del edificio), por ser elemento delimitador del edificio, por lo que su reparación constituye una obligación propia de la comunidad.
En la sentencia que hemos referido, el Tribunal razona sobre las obligaciones que corresponden a las comunidades de propietarios en relación con las obras y actuaciones necesarias para el mantenimiento y conservación de los edificios y textualmente dice:
“1. Como puso de manifiesto la sentencia 12/2022, de 12 de enero, la obligación de realizar las obras requeridas para la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble ya existía en la redacción original de la LPH, según se deducía…de su art. 10. Se trataba más bien de una obligación preventiva para evitar la situación límite de ruina del art. 389 del Código Civil. Pero más recientemente el legislador ha establecido obligaciones que van más allá de la prevención de esas situaciones y, siguiendo la tendencia de la legislación urbanística, impone a los propietarios unas obligaciones más amplias en relación con el mantenimiento de los inmuebles, en cuanto a sus condiciones no sólo estructurales, sino también de estanqueidad, habitabilidad y seguridad (por ejemplo, art. 19 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones; arts. 3 y 16.1 de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación; art. 17.3 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Suelo y Rehabilitación Urbana). 2. En esta línea, el régimen del art. 10.1 de la Ley sobre Propiedad Horizontal se acomodó a este marco jurídico tras las reformas introducidas por las Leyes 8/1999, de 6 de abril, y 8/2013, de 26 de junio, de tal manera que este precepto establece el deber general de las comunidades de propietarios de realizar las obras y actuaciones necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble, precisas para satisfacer los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad del edificio y de sus servicios e instalaciones comunes”.
Es una información elaborada por el Departamento de Gestión de Comunidades de Propietarios y de los Servicios de Asesoría Legal y Defensa Jurídica de la Cámara de la Propiedad Urbana de Reus.
Si deseas leer el contenido íntegro de la Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de enero de 2024, clica sobre este enlace.
Fuente: Consejo General del Poder Judicial. Tribunal Supremo, Sala de lo Civil. Sentencia Nº 80/2024, de 23 de enero. Ponente: VELA TORRES, Pedro José.