/* google analytics */

Algunas de ellas son más conocidas por haber tenido mayor repercusión en los medios de comunicación, como pueden ser las cláusulas suelo, atribución de todos los gastos al consumidor, los intereses de demora abusivos…, pero otras no lo son tanto, como las de vencimiento anticipado o las hipotecas multidivisa. Sin embargo, todas tienen en común la desprotección del propietario adquirente.

¿Cuándo es abusiva una cláusula?

Cuando concurren los 3 requisitos siguientes:

  • que no se negocie individualmente
  • que vulnere el principio de buena fe
  • que cause un importante desequilibrio entre los derechos y obligaciones de las partes.

1. Cláusula suelo:

a. Concepto:

Se entiende por cláusula suelo cualquier estipulación incluida en un contrato de préstamo o crédito hipotecario a tipo variable, que limite a la baja la variabilidad del tipo de interés del contrato.

Es decir, aunque el tipo de interés se sitúe por debajo de un determinado tope (o “suelo”) que se ha fijado en el contrato, el consumidor seguirá pagando unos intereses mínimos que equivalen a este tope, sin que le resulte aplicable un tipo inferior.

b. Los Tribunales han dicho:

El Tribunal Supremo, en su sentencia de 9 mayo 2013, consideró abusivas  determinadas cláusulas suelo, cuando los consumidores no habían sido adecuadamente informados en relación a la carga económica y jurídica que estas cláusulas representaban; sin embargo, limitó en el tiempo los efectos de la declaración de nulidad, de tal forma que tan sólo produciría efectos de cara al futuro, o sea, a partir de la fecha de la sentencia (9 de mayo de 2013).

No obstante, la sentencia más importante sobre la cuestión ha sido, sin duda alguna la del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), de 21 de diciembre de 2016 que, considerando que la jurisprudencia del Tribunal Supremo español es incompatible con el Derecho de la Unión, establece la retroactividad total en la devolución de los intereses indebidamente cobrados en virtud de la cláusula suelo.

En definitiva, el TJUE establece que, en caso de que la cláusula suelo sea declarada nula por un Tribunal español, la devolución de lo cobrado de más se ha de efectuar desde el inicio y no desde mayo de 2013.

Consulta la noticia de esta Cambra del dia 22 de diciembre de 2016.

2. Atribución al consumidor de todos los gastos de la concertación del contrato de préstamo:

a. Concepto:

Son aquellas cláusulas en virtud de las cuales se trasladan al consumidor los gastos del contrato, tales como aranceles de notario, de Registro de la Propiedad y gastos de gestión.

b. Los Tribunales han dicho:

La sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015, recuerda que, en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas [cuya inscripción es necesaria para la constitución de la garantía real], que tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación.

Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista (el banco), pues así: a) obtiene un título ejecutivo, b) constituye la garantía real y c) adquiere la posibilidad de ejecución especial.

En consecuencia, estas cláusulas no solo no permiten una mínima reciprocidad en la distribución de los gastos producidos como consecuencia de la intervención notarial y registral, sino que hacen recaer la totalidad de gastos sobre el hipotecante. Aunque el beneficiado por el préstamo es el cliente, no puede perderse de vista que la garantía se adopta en beneficio del prestamista (el banco). Lo que conlleva que se trate de una estipulación que ocasiona al cliente consumidor un desequilibrio relevante.

Además, estas cláusulas, en la legislación sobre consumidores y usuarios, aparecen expresamente recogidas en el catálogo de cláusulas abusivas.

3. Redondeo al alza del tipo de interés:

a. Concepto:

Es una cláusula incluida en los préstamos con interés variable, por la cual la variabilidad del interés, referido al Euribor, hace que la subida o bajada de éste, más el coeficiente aplicado, dé como resultado un tanto por ciento fraccionado o con numeroso decimales (ej. un 4,458 %).

En estos casos la cláusula establece que, para simplificar las operaciones matemáticas, el interés se incrementará automáticamente a un 1/4 de punto o incluso a ½ punto (en el ejemplo que hemos puesto, de un 4,458% pasaría al 4,50 % o al 4,75 %).

Se trata de una cláusula abusiva si sólo beneficia el banco y perjudica al deudor.

b. Los Tribunales han dicho:

Destaca la sentencia del Tribunal Supremo de 2 de marzo de 2011, que estimó abusivas las fórmulas de redondeo al alza de las fracciones de punto, al causar un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones contractuales de las partes, considerándola gravemente perjudicial para el consumidor, ya que únicamente puede beneficiar al banco.

Tal desequilibrio, provocado por el banco, se ha calificar de contrario a la buena fe, pues no de otro modo se puede entender que no se opte por el redondeo a la fracción decimal más próxima o al cuarto de punto más próximo, que fácilmente permitiría repartir entre él y su cliente la oportunidad de beneficiarse del redondeo.

La sentencia que se ha comentado mantiene el criterio que ya estableció el propio Tribunal Supremo en anterior sentencia de 4 de noviembre de 2010.

Actualmente la Ley 44/2002, de 22 de noviembre de reforma del mercado financiero, establece que puede pactarse el redondeo del tipo de interés siempre que no supere un octavo de punto (es decir, 0,125 %) y se pacte al alza y a la baja.

4. Cláusula de vencimiento anticipado:

a. Concepto:

Es aquella por la cual, si el deudor deja de pagar las cuotas del préstamo, el banco se reserva el derecho de dar por resuelta la operación y exigirle la devolución de la totalidad de las cuotas adeudadas de la totalidad del préstamo.

b. Los Tribunales han dicho:

La sentencia más importante al respecto ha sido la recientemente dictada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), de 26 de enero de 2017, que da potestad a los jueces para declarar nulas estas cláusulas en los contratos de hipoteca, aun en el caso de que no hayan sido aplicadas.

Para saber más sobre esta sentencia, nos remitimos a la noticia publicada por esta Cambra el 26 de enero de 2017.

5. Intereses de demora

a. Concepto:

Los préstamos tienen un interés remuneratorio, que es el que se pacta para la devolución del dinero prestado, y un interés moratorio, que es el previsto para el caso de impago de las cuotas de devolución de la hipoteca.

La cláusula será nula cuando los intereses de demora que consten el contrato de hipoteca sean declarados abusivos.

b. Los Tribunales han dicho:

Se ha de citar la importante sentencia del Tribunal Supremo de 3 de junio de 2016, en la cual se sienta doctrina jurisprudencial en el sentido de considerar abusivos los intereses moratorios que exceden en dos puntos a los intereses remuneratorios.

Aparte de la sentencia judicial referida, es de destacar la Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado, de 25 de septiembre de 2015, por la que se confirma la denegación de inscripción de una escritura de préstamo hipotecario en la cual se pactó un interés de demora superior a 3 veces el interés legal en el momento de la firma (10,5%).

6. Índice de referencia IRPH Cajas y Entidades

a. Concepto:

En esta cláusula se pactaba el Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios de Cajas y Entidades (IRPH), para referenciar los préstamos hipotecarios a interés variable. Era un índice similar al EURIBOR, pero que resultó ser más caro para el consumidor.

Este índice, junto con el IRPH Bancos, fue eliminado por la Orden del Ministerio de Economía y Hacienda, de 28 de octubre de 2011y por la Ley 14/2013, de 27 de septiembre.

b. Los Tribunales han dicho:

En varias sentencias los Tribunales han considerado que esta cláusula no fue negociada individualmente entre las partes, que va dirigida a una pluralidad de clientes y que es impuesta por el banco. Ante ella, el cliente se limita a firmar un contrato de adhesión.

Por otra parte, se considera abusiva por cuanto el IRPH es un índice manipulable por una de las partes, pues el banco tiene posibilidad de influir en la elaboración del índice al ser las entidades financieras las que facilitan los datos a fin de que el Banco de España, fije y determine mensualmente el índice.

Además el cliente, en el momento de firmar la hipoteca, no fue informado de que la entidad tenía capacidad de influir en la elaboración del índice de referencia que iba a regir el pago de los intereses, lo que determinó que no pudiera tener un conocimiento real de su obligación de pago, y especialmente no pudo tener un conocimiento razonablemente completo de cómo juega o puede jugar la cláusula del IRPH en la economía de su contrato.

A título de ejemplo podemos citar las siguientes sentencias: Audiencia Provincial de Álava de 10 de marzo de 2016 y de 31 de mayo de 2016; Juzgado Mercantil Nº 3 de Valencia de 18 de noviembre de 2015.

7. Subrogación de adquirentes

a. Concepto:

Es aquella por la cual el consumidor no puede vender la finca hipotecada sin autorización expresa del banco.

b. Los Tribunales han dicho:

Estas cláusulas han sido declaradas abusivas y por tanto nulas, ya que alteran la reciprocidad del contrato. A título de ejemplo, la sentencia del Tribunal Supremo de 16 de diciembre de 2009.

8. Sumisión a fuero:

a. Concepto:

Estas cláusulas establecen que, en caso de desacuerdo con la entidad financiera, se ha de pleitear contra ella en los Tribunales de Justicia que la mencionada entidad designe, imponiendo al cliente la renuncia al fuero que le pudiera corresponder por Ley.

b. Los Tribunales han dicho:

Esta cláusula tiene la consideración de abusiva y en consecuencia nula, por no haber sido negociada individualmente, además de causar en detrimento y perjuicio del consumidor un desequilibrio importante e injustificado de sus derechos y obligaciones.

Se citan como ejemplos la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 y la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 5 de febrero de 2015.

9. Comisiones por posiciones deudoras:

a. Concepto:

Es la cláusula que autoriza a la entidad financiera a reclamar una determinada cantidad por cada cantidad vencida y no pagada.

b. Los Tribunales han dicho:

Estas cláusulas han sido declaradas nulas por abusivas cuando la cantidad cobrada no responde al coste real de la reclamación de posiciones deudoras. Citamos al respecto la sentencia del Juzgado Mercantil de San Sebastián de 2 de febrero de 2016.

Como también se aprecia abusividad de la cláusula al transformarse en una especie de penalización por el impago al que el deudor debe hacer frente al margen de los intereses de demora, y no permitió que el cliente, en el momento de la firma de la hipoteca, conociera qué tipo de deuda, al menos su importe mínimo, daría lugar a la posibilidad de reclamar con la consiguiente comisión, lo que no cumple con la necesidad de que se dote de información transparente al consumidor antes de la firma. Sentencia del Juzgado Contencioso-Administrativo de Vitoria-Gasteiz de 30 de junio de 2016.

10. Cláusula multidivisa:

a. Concepto:

En este tipo de hipotecas el cliente contrata el préstamo en euros, pero las cuotas y la cantidad a amortizar se recalculan periódicamente en la divisa elegida, que puede ser en yenes japoneses, francos suizos u otras, mediante la aplicación del índice denominado “libor”.

A causa de las fluctuaciones monetarias, todo lo que baje el euro frente a la divisa elegida representa perjuicio para el cliente deudor. De este modo, después de haber pagado las cuotas mensuales correspondientes a cada año, se ha dado la circunstancia que el cliente debe en euros una suma más elevada del dinero que recibió al contratar el préstamo.

Debido a la fuerte volatilidad de los mercados de divisas, las consecuencias para algunos hipotecados han sido desastrosas. Dado que los inmuebles bajaron de precio y las cantidades a pagar al banco para la amortización de la hipoteca se multiplicaron, el cliente, al no poder pagar las cuotas, se vio abocado a la ejecución hipotecaria, la cual no cubre la deuda, pierde el piso y sigue debiendo al banco la mayor parte del préstamo recibido.

b. Los Tribunales han dicho:

Los Tribunales de Justicia han considerado que estos contratos combinan un préstamo hipotecario con un producto financiero, a cuyo producto se debe aplicar la MiFID (normativa europea de protección al inversor, Directivas 2004/39/CE y 2006/73/CE), por la cual la entidad financiera debe evaluar los conocimientos y experiencia del cliente, con advertencia de los riesgos de negociar en el mercado de divisas.

La sentencia de 22 de julio de 2015 de la Audiencia Provincial de Madrid, declaró nula la cláusula multidivisa al apreciar la falta de experiencia del cliente y su falta de conocimiento sobre uno de los elementos esenciales del contrato, debido a la inexistencia de información precontractual por parte del banco.

Fuente: Consejo General del Poder Judicial; Adicae; Unive; y Servicios Jurídicos de la Cambra de Propiedad Urbana de Reus.

 

 

Serveis als Propietaris i Comunitats de propietaris

Comunitats de propietaris

Assessoria legal i defensa jurídica

Assegurances

Administració de finques i patrimonis

Fiances

Contractes de lloguer i altres

Compravenda i lloguer

Assessoria i gestió fiscal

Cèdules d’habitabilitat i certificacions energètiques

Oficina Reus

Plaça de Catalunya 5

43201 Reus

977 127 700

Oficina Cambrils

Plaça de la Vila 12

43850 Cambrils

977 792 056

La Cambra més social