El Tribunal Suprem confirma la procedència de la resolució anticipada d’un contracte d’arrendament de renda antiga en interès del concurs de creditors.
1. Antecedents:
a. Declaració de la propietat en concurs:
La societat propietària de l’immoble va ser declarada en concurs de creditors. En el seu actiu hi havia, entre altres, la finca on s’ubica un local comercial arrendat d’acord amb la Llei d’Arrendaments Urbans de 1964 (LAU-64), que es beneficiava de la condició de “contracte de renda antiga”.
b. Petició de resolució del contracte en “interès del concurs”:
La propietat i l’administrador concursal van sol·licitar del Jutjat Mercantil que es resolgués el contracte d’arrendament en “interès del concurs”.
c. Resolució del Jutjat Mercantil:
El jutge del concurs, mitjançant un incident concursal, va acordar la resolució del contracte d’arrendament en “interès del concurs”.
d. ¿En què consisteix l’ “interès del concurs”?
El Jutjat Mercantil va estimar que existia “interès del concurs” perquè anava lligat al projecte que la propietat tenia de rehabilitació integral de l’edifici, lo qual facilitaria la continuació de l’activitat i el pagament dels deutes als seus creditors. Perquè això fos possible, era necessari resoldre el contracte d’arrendament en vigor. A més, la renda que es cobrava era sensiblement inferior a la de mercat, sobre tot a la que es podria aconseguir després de la rehabilitació. Fins i tot va afegir que, en el pitjor dels escenaris (que seria la liquidació de la societat propietària), la disposició de l’immoble sense contracte d’arrendament permetria obtenir un preu molt superior.
e. Sentencia de la Audiència Provincial:
La Audiència Provincial de Barcelona va acordar deixar sense efecte la resolució del Jutjat Mercantil.
2. La sentència del Tribunal Suprem:
a. Estima procedent la resolució del contracte:
El Tribunal Suprem, en la seva sentència de 10 de novembre de 2016, ha confirmat la resolució del Jutjat Mercantil i estima procedent la resolució anticipada del contracte d’arrendament en interès del concurs i declara el dret de l’arrendatària a ser indemnitzada, amb càrrec a la massa o de qui s’hagués subrogat en el contracte d’arrendament, l’import de la qual es determinarà en execució de sentència.
b. El règim de pròrroga forçosa de la LAU-1964 no exclou la possibilitat de resoldre anticipadament el contracte:
Encara que el contracte d’arrendament es va formalitzar sota el règim de pròrroga forçosa de la LAU-1964 (art. 57), no pot excloure’s la possibilitat de que s’acordi judicialment la seva resolució anticipada en interès del concurs de la part arrendadora.
c. La resolució en “interès del concurs” no constitueix cap excepció:
La resolució en interès del concurs no és un dret dispositiu atribuït per la Llei al concursat i a l’administració concursal, sinó una decisió judicial en absència d’acord entre les parts. L’aplicació d’aquesta resolució no estableix cap excepció.
d. Justificació de l’ “interès del concurs”:
L’interès del concurs que legitima la resolució del contracte vindria justificada pel desenvolupament d’un projecte de rehabilitació de l’edifici, mitjançant la unificació de tota la planta –en la qual s’ubica el local comercial objecte de litigi-, que permetria incrementar el rendiment de la seva explotació. La modificació de la distribució de locals de l’immoble, que permetria la unió d’espais, comportaria una revalorització de l’espai destinat a local, i por això generaria un increment de les rendes que es podrien cobrar sense que aquest benefici es correspongui amb un correlatiu perjudici per a l’arrendatari.
Pel contrari, no existeix interès del concurs en el pagament d’una renda desproporcionadament inferior a la que es ve cobrant en locals de característiques similars en la mateixa zona on s’ubica.