Publicada la Ley 11/2020, de contención de alquileres (DOGCat nº 8229, de 21.09.2020).
Entrada en vigor: 22 de septiembre de 2020.
El objeto de esta Ley es regular la contención y moderación de las rentas de los contratos de vivienda.
* Contratos afectados:
- Que la vivienda se destine a residencia permanente del inquilino.
- Que la vivienda esté situada en una área con mercado de vivienda tenso.
* Contratos excluidos:
- Formalizados antes de 1 de enero de 1995
- Referidos a pisos de protección oficial
- Referidos a viviendas integradas en redes públicas
- Pisos de carácter asistencial
- Suscritos en aplicación de disposiciones de alquiler social obligatorio.
* Diferentes supuestos de aplicación:
1. Contrato de piso destinado a residencia permanente del inquilino y situado en área con mercado de vivienda tenso:
a) La renta pactada no podrá sobrepasar el precio de referencia, sin tener en cuenta los márgenes de precio superior e inferior.
b) El contrato de arrendamiento debe ir acompañado del documento generado por la Agencia de l’Habitatge de Catalunya, con la información relativa al valor del índice de referencia, expresado en euros por metro cuadrado, especificando los márgenes de precio inferior y superior, y referido a la fecha de conclusión del contrato.
c) El contrato ha de indicar el importe de la renta resultante de aplicar a la superficie útil del piso el índice de referencia (sin tener en cuenta los márgenes de precios superior e inferior).
d) Variación máxima de un 5% (en más o en menos) del precio de referencia: las partes contratantes la pueden acordar en el caso de que concurran como mínimo 3 de las siguientes características: ascensor; aparcamiento; vivienda amueblada; sistema de calefacción o refrigeración; zonas comunitarias de uso compartido, como jardín o azotea; piscina comunitaria o equipamientos análogos; servicios de conserjería en el edificio; vistas especiales.
e) Posibilitad de incrementar el precio de referencia en caso de que dentro del último año el arrendador haya ejecutado obras de mejora de la habitabilidad, la seguridad, la confortabilidad o la eficiencia energética: El incremento del precio de referencia se ha de calcular basándose en el capital invertido, según lo que determina la LAU, descontando las subvenciones y ayudas públicas que se hubieren podido recibir.
Este incremento es incompatible con variación del 5% vista anteriormente en el apartado d).
f) La renta establecida sólo se podrá actualizar aplicando el IPC anual.
2. Contrato de piso que haya sido arrendado dentro del período comprendido entre 22 de septiembre de 2015 y 22 de septiembre de 2020:
a) No se aplicará el índice de referencia, y se podrá aplicar la renta consignada en el último contrato de arrendamiento, actualizada con el índice de garantía de competitividad, aplicado de forma acumulada en el período transcurrido entre la fecha de celebración del contrato anterior y la fecha de celebración del nuevo contrato, si el arrendador es una persona física con ingresos anuales iguales o inferiores a 19.919,33€.
Esta posibilidad no se podrá aplicar si el arrendador supera los indicados ingresos anuales de 19.919,33€, o el inquilino tiene unos ingresos anuales iguales o inferiores a 27.887,06 €.
b) El arrendador deberá informar responsablemente y por escrito al inquilino de la fecha y el importe de la renta del anterior contrato.
3. Contrato de piso nuevo o rehabilitado:
a) El régimen de contención de rentas en el caso de pisos de nueva edificación o resultantes de gran rehabilitación, se aplicará a partir de 22 de septiembre de 2023.
b) El régimen aplicable será el siguiente:
- Durante los 5 años posteriores al certificado de final de obra, la renta tendrá como límite el margen superior del índice de referencia.
- Si se han obtenido subvenciones públicas, la renta no podrá sobrepasar el índice de referencia.
c) Concepto de gran rehabilitación: según la Ley del derecho a la vivienda, es el conjunto de obras que consisten en el derribo de un edificio salvando únicamente las fachadas o constituyen una actuación global que afecta a la estructura o al uso general del edificio o la vivienda rehabilitada; según el reglamento de la ley de urbanismo: a) Conjunto de obras que constituyen una actuación global en todo el edificio y que comportan, además, alguna de las actuaciones siguientes: incremento de volumen o techo edificable, incremento del número de departamentos o unidades funcionales anteriormente existentes, redistribución general de espacios y cambio del uso principal del edificio. b) La sustitución del edificio, aunque se mantenga la fachada u otro elemento estructural. c) La ejecución simultánea o sucesiva de otras obras de reforma o rehabilitación que tengan un coste igual o superior al 50 per ciento del valor de una construcción de nueva planta de características similares y con el mismo techo que la edificación existente.
4. Contratos de arrendamiento de piso formalizados antes de 22 de septiembre de 2020:
a) Seguirán rigiéndose por lo establecido en la legislación anterior.
b) En caso de novación con posterioridad a la declaración de área con mercado de vivienda tenso, si supone una ampliación de la duración del contrato o una modificación de la renta, se ha de aplicar esta Ley 11/2020 (véase el apartado 1).
5. Contrato de piso de superficie superior:
La declaración de una área con mercado de vivienda tenso puede determinar que queden excluidos del régimen de contención de rentas, las viviendas que tengan una superficie útil superior a los 150 m2.
6. Áreas con mercado de vivienda tenso:
El anexo de la Ley 11/2020 contiene la relación de municipios que se incluyen transitoriamente como áreas con mercado de vivienda tenso. Esta declaración tiene una duración de un año.
Dentro de la provincia de Tarragona quedan incluidas las siguientes poblaciones: Calafell; Reus; Salou; Tarragona; Tortosa y El Vendrell.
* Régimen sancionador
La Ley establece en su Capítulo III una tipificación de infracciones por el incumplimiento de sus disposiciones.