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El Banco de España alerta. Efectos negativos a largo plazo.


En un estudio publicado el pasado jueves, 23 de enero, el Banco de España alerta sobre los efectos negativos que puede provocar el establecimiento de controles sobre los alquileres.


Te facilitamos un resumen del contenido del referido estudio:

1. Reducción de la oferta de alquiler:

La teoría económica predice que la fijación gubernativa de un precio del alquiler de vivienda inferior al precio de mercado produciría una reducción en la oferta de alquiler.

Esta reducción de la oferta ocurriría, en primer lugar, porque se incentivaría a los propietarios a vender los inmuebles arrendados y, en segundo lugar, por la menor inversión en la construcción o en la rehabilitación de viviendas destinadas al alquiler.

2. Disminución de la calidad de la vivienda:

Al mismo tiempo, la reducción del rendimiento neto de la inversión en alquiler residencial motivada por el control de los alquileres, supondría una caída en los gastos de mantenimiento y de renovación de la vivienda arrendada, que disminuiría su calidad a lo largo del tiempo.

3. Existencia dual de precios controlados y precios libres en una misma ciudad:

De manera complementaria, se podrían generar pérdidas adicionales de eficiencia en el caso de que el control de alquileres dé lugar a un mercado del alquiler residencial dual, en el que, por ejemplo, coexistan en distintas áreas de una misma ciudad viviendas con precios controlados e inmuebles con libertad para la fijación de los precios.

4. Reducción de la movilidad perjudicial para el mercado del trabajo:

En mercados de alquiler de vivienda controlados los inquilinos podrán tener incentivos para permanecer en una vivienda con un precio regulado inferior al del mercado, reduciendo de esta forma la movilidad de los trabajadores, creando externalidades negativas, al concentrarse de forma artificial la población en determinadas zonas de la ciudad, y originando una asignación deficiente de la oferta de vivienda.

La posible pérdida de la vivienda con un precio controlado en caso de cambio de vivienda, comportaría una tendencia a permanecer en el hogar y crearía ineficiencias en la asignación del parque de viviendas en alquiler.

5. Reducción de valor de los activos inmobiliarios:

La reducción del rendimiento del alquiler y la segmentación poblacional pueden reducir el valor agregado de los activos inmobiliarios en un mercado con alquileres controlados.

6. Aumento de precios del alquiler en segmentos del mercado libre:

La reducción de la oferta de alquiler residencial tendería a aumentar los precios del alquiler en los segmentos del mercado no regulados, que podría ser particularmente acusada en contextos de aumento de la demanda y escasez relativa de la oferta de alquiler.

7. La experiencia de Alemania:

En Europa, el análisis empírico sobre el impacto de los controles del precio del alquiler se centra en la reciente introducción del sistema de frenos al precio del alquiler en Alemania.

8. Consecuencias: incremento sustancial de los precios en los sectores no controlados:

Diversos investigadores han estudiado el impacto de la regulación tanto en los precios como en la oferta de alquiler. Los resultados indican que esta política supuso una reducción del precio del alquiler en el segmento controlado, mientras que estos controles causaron un incremento sustancial de los precios del alquiler de vivienda en los segmentos no regulados del mercado.

9. Dificultades prácticas para implementar el control de alquileres:

Por otro lado, las dificultades prácticas de los controles de rentas en la reciente experiencia europea (principalmente, en las concentraciones urbanas de París y de Berlín) muestran cómo estas regulaciones se enfrentan a importantes dificultades de implementación.

10. Entre estas dificultades, destacan:

a) las dificultades para definir de manera objetiva qué se considera una vivienda equiparable para asignar precios de referencia en un municipio o en una zona regulada.

b) cómo se define una zona de mercado de alquiler de vivienda tensionado.

c) la ineludible arbitrariedad tanto en el establecimiento de umbrales en los precios del alquiler como en las metodologías utilizadas para fijar los límites a los niveles y a las tasas de crecimiento de los precios del alquiler.

d) la dificultad administrativa de controlar la aplicación de la normativa sobre un amplio parque de vivienda arrendada, así como el coste que supone el cumplimiento efectivo de las regulaciones y la introducción de sanciones.

e) un efecto derivado de lo anterior, es que, en general, se ha generado un aumento de la litigiosidad entre los arrendadores y los inquilinos, que requiere de sistemas judiciales o de arbitraje eficaces para un correcto funcionamiento del mercado.


El estudio publicado por el Banco de España lleva por título: La intervención pública en el mercado del alquiler de vivienda: Una revisión de la experiencia internacional.

Sus autores: Autores: David López-Rodríguez y M.ª de los Llanos Matea, economistas adscritos al staff de Estudios del Banco de España.


Es una información elaborada por los Servicios Jurídicos y el Departamento de Administración de Fincas de la Cámara de la Propiedad Urbana de Reus.

Clicando aquí podrás descargar el Estudio del Banco de España: «La intervención pública en el mercado del alquiler de vivienda: Una revisión de la experiencia internacional».


Fuente: Banco de España. Estudios Ocasionales. 2020.01.23. ISSN: 1696-2230 (edición electrónica).

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