A qui correspon pagar la reparació?
Ens trobem davant d’un supòsit molt freqüent en les comunitats de propietaris.
La terrassa és element privatiu l’ús del qual està atribuït al propietari del pis, generalment un àtic, i a la vegada, aquesta terrassa té la funció de coberta de l’edifici.
La pregunta freqüent és: a qui correspon la seva reparació?
En aquests casos, el punt essencial està en determinar la índole o la raó de l’avaria.
Si del que es tracta és de fer reparacions pròpies del manteniment de la terrassa, serà qüestió del propietari. Però si el defecte és estructural, si afecta a la pròpia configuració de la terrassa com a element de la construcció, ha de ser reparada a càrrec dels fons comuns.
Aquest és el criteri que el Tribunal Suprem sustenta com a jurisprudència aplicable en aquests supòsits i que ve clarament expressat en una recent i interessant sentència de 23 de gener de 2024.
El fet que els danys que es varen causar es deguin al mal estat de la tela asfàltica, que assegura la impermeabilització de l’edifici, i que aquesta es trobi situada sota el sòl de la terrassa que serveix de coberta de l’edifici, determina la seva naturalesa comú al ser un dels elements essencials de la comunitat de propietaris (tal com els fonaments o la façana de l’edifici), per ser element delimitador de l’edifici, per lo qual la seva reparació constitueix una obligació pròpia de la comunitat.
En la sentència que hem referit, el Tribunal raona sobre les obligacions que corresponen a les comunitats de propietaris en relació amb les obres i actuacions necessàries per al manteniment i conservació dels edificis i textualment diu:
“1. Com va manifestar la sentència 12/2022, de 12 de gener, la obligació de realitzar les obres requerides per a l’adequada conservació i habitabilitat de l’immoble ja existia en la redacció original de la Llei de Propietat Horitzontal, segons es deduïa… del seu art. 10. Es tractava més bé d’una obligació preventiva per evitar la situació límit de ruïna de l’art. 389 del Codi Civil. Però més recentment el legislador ha establert obligacions que van més enllà de la prevenció d’aquestes situacions i, seguint la tendència de la legislació urbanística, imposa als propietaris unes obligacions més àmplies en relació amb el manteniment dels immobles, en quan a les seves condicions no solament estructurals, sinó també d’estanqueïtat, habitabilitat i seguretat (per exemple, art. 19 de la Llei estatal 6/1998, de 13 d’abril, sobre Règim del Sòl i Valoracions; arts. 3 i 16.1 de la Llei estatal 38/1999, de 5 de novembre, d’Ordenació de l’Edificació; art. 17.3 del Real Decret-Legislatiu 7/2015, de 30 d’octubre, pel qual s’aprova el text refós de la Llei estatal del Sòl i Rehabilitació Urbana). 2. En aquesta línia, el règim de l’art. 10.1 de la Llei sobre Propietat Horitzontal es va acomodar a aquest marc jurídic després de les reformes introduïdes per les Lleis 8/1999, de 6 d’abril, i 8/2013, de 26 de juny, de tal manera que aquest precepte estableix el deure general de les comunitats de propietaris de realitzar las obres i actuacions necessàries per a l’adequat manteniment i conservació de l’immoble, precises per a satisfer els requisits bàsics de seguretat i habitabilitat de l’edifici i dels seus serveis i instal·lacions comunes”.
És una informació elaborada pel Departament de Gestió de Comunitats de Propietaris i dels Serveis d’Assessoria Legal i Defensa Jurídica de la Cambra de la Propietat Urbana de Reus.
Si desitges llegir el contingut íntegre de la Sentència del Tribunal Suprem de 23 de gener de 2024, clica sobre aquest enllaç.
Font: Consejo General del Poder Judicial. Tribunal Suprem, Sala de lo Civil. Sentència Núm. 80/2024, de 23 de gener. Ponent: VELA TORRES, Pedro José.